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    媒体报道
    辉立证券:推介九龙仓集团 目标价72.6港元
    来源:新浪财经 浏览:4197 时间:2013-10-11 16:03:48

    上海法兰克福汽配展时间 www.not-i.com

      九龙仓集团(69.15, 1.05, 1.54%, 实时行情) (0004.HK) - 中期业绩符合预期,但中国物业发展利润率急跌

      公司简介

      九龙仓集团主要于香港及中国从事物业投资﹑物业发展。集团的旗舰投资物业包括香港海港城﹑时代广场及上海会德丰(40.15, 0.50, 1.26%, 实时行情)广场﹑重庆时代广场等。集团亦于香港从事其他投资包括通讯、媒体及娱乐 (CME)、公共交通,及持有上市公司如有线宽带 (1097.HK)﹑海港企业(14.12, 0.02, 0.14%, 实时行情) (0051.HK)等权益。

      投资慨要

      中期业绩达市场预期上限: 九仓今年上半年核心盈利为57亿港元,同比上升4.8%,达到市场预期上限,主要是因为意料不到的净汇兑盈余及比预期高的中国物业发展的盈利贡献。因为租金增长强劲,来自投资物业的盈利同比增9%至32亿港元(核心盈利的56%)。来自香港海港城﹑时代广场及中国投资物业的收入分别同比上升15%,5%及12% (时代广场有17%的零售面积在进行翻新工程)。中国物业发展的盈利(包括合资项目及绿城中国(15.9, 0.14, 0.89%, 实时行情)的贡献)同比增39%至14亿港元(核心盈利的25%),胜市场预期(主要于联营公司层面),但我们留意到中国物业发展的利润率由2012年上半年的35%下跌至今年上半年只有17%。管理层归咎于2012年表现较差的预售活动,项目于今年上半年及将于2014年入账,但基于平均销售金额上升,我们预期利润率将逐步改善。香港物业发展的盈利由2012年上半年的8.36亿港元下跌至今年上半年的53百万港元,主要因为期内欠缺项目完成。核心每股盈利同比上升5%至1.88港元。股息同比增11%至每股50港仙,反映较高的派息比率。因净负债减少,负债比率由2012年年底的21.7%减少至19.6%。

      中国投资物业的盈利贡献正在增加: 即使上海时代广场自2012年5月开始暂停营业进行翻新工程,九仓的中国投资物业组合于期内仍贡献了5.36亿港元的收入,同比上升12%,及3.53亿港元的经营溢利,同比增12%,主要是因为理想的出租率,92-100%。我们想强调九仓正在中国兴建5个国际金融中心,总共的楼面面积约2百万平方米(约现时已完成的中国投资物业的5.7倍)。成都国际金融中心将为九仓另一个旗舰投资物业,仿照香港海港城而建,将于2014年1月开幕及2014年第3季完全建成。零售商场的预租反应理想,截止2013年6月,92%已成功预租,租户租合亦相当分散,由奢侈品牌Prada, Chanel, LV至UNIQLO, PAGEONE, 美食广场等。管理层预期完全营运后可带来每年5亿人民币的租金收入,相当于现时中国投资物业收入约一半。

      基于零售需求的预期(理想的预租情况)及甲级写字楼的需求(成都甲级写字楼的出租率>90%)我们对成都国际金融中心前景感乐观,我们预测成都国际金融中心将带动中国投资物业的经营溢利于2014年上升~45%。

      新时代广场更新: 香港时代广场有17%的零售空间正在进行翻新工程,但其内收入仍同比上升5%至9.79亿港元,及带来经营溢利8.73亿港元,同比增6%。翻新工程将于2013年年底完成,于底层的UA戏院将搬至12-13楼及紧随着Tiffany约3,800平方尺的店铺开业,一些知名品牌亦会相继进驻。管理层对"新时代广场"前景感到乐观及预期每年新增租金收入可达2亿港元。我们认同翻新后的设计可更有效地吸引人流,但我们亦注意到租户销售金额(按平均每平方尺计)于今年上半年只有6.4%的按年增长,表现差于市场,我们保守地于估值模型上加上每年1.5亿港元的租金收入。

      估值: 基于对我们2014年资产净值预测25%的折让(长期平均值加~0.4标准差),我们给予目标价72.6港元,我们给予九仓"增持"评级,潜在升幅为8.4%。

      估值

      九仓现时股价相等于我们2014年资产净值预测的30.8%折让或0.77倍的市账率(10年平均值为0.92倍)。虽然现时资产净值折让率接近长期平均值的31.4%,我们仍然预期一个较低的折让,主要因为九仓吸引的经常性收入增长预期﹑来自中国物业的贡献正在增长及通过绿城中国的股权把握中国房地产市场的机遇及产生的协同效应?;诙晕颐?014年资产净值预测25%的折让(长期平均值加~0.4标准差),我们给予目标价72.6港元,我们给予九仓"增持"评级,潜在升幅为8.4%。

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